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Reportajes
29/05/2008
La ralentizacin del mercado inmobiliario y el considerable volumen de viviendas sin vender -unas 850.000 unidades, segn el banco de inversin- afectarn negativamente al conjunto de la economa espaola que podra crecer un 2,4% en 2008, una dcima por encima de la ltima previsin del Gobierno, y un 2,2% en 2009, segn Merrill Lynch, que prev una cada de precios de la vivienda de hasta un 5% nominal en los prximos 18 meses.
En un informe titulado 'Los precios de la vivienda en Espaa: de la fiesta a la siesta', los analistas del banco de inversin afirman que la desaceleracin de la construccin "no slo afectar al sector, sino al conjunto de la economa", que crecer un 2,4% en 2008 y un 2,2% en 2009, frente al 1,9% y 2,1% de media que el banco espera para el conjunto de la eurozona en 2008 y 2009, respectivamente.
No obstante, la entidad pronostica que la tasa de desempleo alcanzar el 10% a finales del presente ao, frente al 8,5% registrado en 2007, y seala que el creciente desempleo en la construccin registrado en los ltimos meses "probablemente tenga un considerable efecto sobre el paro en general".
En cuanto a la evolucin de los precios de la vivienda, Merrill Lynch augura que en trminos nominales caern entre un 0% y un 5% en los prximos 18 meses, tras lo que seguir un periodo de estancamiento.
Por otro lado, Merrill Lynch constata la creciente exposicin de las cajas y cooperativas de crdito al sector inmobiliario y de la construccin, ya que pasaron de contar con una cuota en sus prstamos del 44% en 1992 al 56% en 2007, segn los datos de la Asociacin Hipotecaria de Espaa (AHE).
"Las cajas de ahorros, especialmente aquellas de menor tamao, cuentan probablemente con una mayor exposicin a pequeas compaas constructoras de mbito regional, a las que los riesgos de una ralentizacin inmobiliaria probablemente pondrn ms presin, especialmente en aquellas regiones con sobreoferta de viviendas, lo que tiene potenciales efectos sobre los bancos", seala el informe.
En este sentido, los analistas de Merrill Lynch consideran que prcticamente la mitad de las empresas promotoras de vivienda, que cifra en unas 60.000, desaparecern durante el descenso.
Asimismo, el informe del banco de inversin seala que incluso en el caso de una cada severa de la vivienda las titulizaciones hipotecarias (RMBS) espaolas con calificacin AAA, y en algunos casos BBB, probablemente son seguras desde el punto de vista de prdidas en el principal.
No obstante, los analistas de la entidad recomiendan evitar la exposicin a emisiones con calificacin BBB, especialmente las ms recientes.
"Pensamos que el comportamiento probablemente continuar deteriorndose, el debilitamiento de la economa y el previsible incremento del desempleo probablemente dificultarn la capacidad de los prestatarios para cumplir con sus hipotecas", seala el documento.
Sobreoferta
Por otro lado, Merrill Lynch advierte de que el frenazo en la demanda de vivienda tanto de los espaoles como de los compradores extranjeros hace evidente el problema de sobreoferta de vivienda, que podra rondar las 850.000 unidades, suficiente para cubrir "al menos la demanda de tres aos".
En este sentido, los autores del informe sealan que no se trata de un problema uniforme y advierten de que las regiones con mayor problema de sobreoferta seran Andaluca, Castilla La Mancha y Murcia, seguidas de Islas Canarias, Aragn y La Rioja.
Desde el punto de vista de la demanda, Merrill Lynch subraya la existencia de signos que advierten de que est prxima a evaporarse, puesto que el ratio de nuevas viviendas vendidas ha cado al 1,59 en 2007, frente al 1,91 de 2004, especialmente en regiones vacacionales.
El informe seala que las subidas de tipos de inters han aadido presin sobre los prestatarios y han provocado una cada de la accesibilidad de la vivienda en combinacin con el fuerte encarecimiento de los precios de la vivienda en los ltimos aos, lo que ha desanimado a los compradores potenciales. Asimismo, Merrill advierte del incremento de los prstamos dudosos, que se han duplicado en los dos ltimos aos.
Por otro lado, el banco seala que el enfriamiento del mercado inmobiliario y las restricciones de crdito restan inters al mercado inmobiliario espaol de cara a la demanda extranjera, mientras que advierte de que, pese al fuerte crecimiento de la inmigracin registrado, "las evidencias demuestran que un significativo nmero de inmigrantes fueron contratados por empresas de la construccin, lo que, ante el spero escenario para el sector, apunta a que la demanda de vivienda por parte de los inmigrantes est tambin destinada a caer".
